Ilustrasi : Kenali Hak Properti di Indonesia
Anda sedang berburu hunian? Selain masalah harga, lokasi, hal lain yang wajib Anda pahami adalah status kepemilikan hak atas tanah (properti) di Indonesia. Pasalnya, tidak semua properti yang dijual disertai dengan Sertipikat Hak Milik (SHM).
Menurut Undang Undang Republik Indonesia No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, status kepemilikan hak atas tanah dibagi menjadi beberapa macam. Jangan sampai Anda keliru memegang surat kepemilikan rumah dan malah berujung tidak dapat mempertahankan tempat tinggal di kemudian hari. Untuk menghindari hal yang tak kita inginkan maka sebaiknya Anda memahami hak properti di Indonesia, antara lain:
- Sertipikat Hak Milik (SHM)
Sertipikat Hak Milik (SHM) adalah sertipikat hak atas tanah dengan kepemilikan hak penuh atas lahan atau tanah yang paling kuat di antara hak-hak lainnya yang telah kami sebutkan di atas. Pemegang sertipikat tersebut memiliki hak penuh atas tanah yang diuraikan dalam sertipikat tersebut, karena tidak ada lagi pihak lain yang turut memiliki hak atas tanah tersebut.
Hak Milik bersifat turun temurun (dapat diwariskan), dapat dihibahkan, dapat diperjualbelikan dan dijadikan jaminan. SHM yang hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia (WNI), juga dapat menjadi bukti kepemilikan yang kuat untuk transaksi jual beli maupun penjaminan kredit atau pembiayaan perbankan.
Nah bagi Anda yang baru akan membeli rumah yang dikelola developer, kami sarankan untuk memeriksa kembali kepastian hukum atas hak properti. Belilah rumah dengan SHM, misalnya perumahan Paradise Serpong City yang telah dipercaya oleh bank-bank ternama di Indonesia dalam memberikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dengan menggunakan KPR Bank, Anda bisa mencicil rumah sekaligus langsung menghuni rumah tersebut karena selain bersertifikat SHM, rumah-rumah di Paradise Serpong City merupakan rumah ready stock (siap huni). Lihat juga : Ini Lokasi Strategis Milenial dan Keluarga Muda. Kini setidaknya lebih dari 2.000 kepala keluarga sudah menempati perumahan Paradise Serpong City, hal ini merupakan jaminan tambahan bagi Anda bahwa perumahan yang dikelola oleh Progress Group ini memiliki kepastian hukum sehingga aman Anda tempati untuk selamanya. Mau tau apa kata mereka setelah tinggal di Paradise? Dengar cerita mereka di My Paradise Story:
- Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah sertipikat yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk mendirikan dan menggunakan bangunan dalam kurun waktu tertentu, biasanya Hak Guna Bangunan tersebut diberikan untuk jangka waktu hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang setelah masa berlakunya habis untuk jangka waktu hingga 20 tahun, dengan cara mengajukan permohonan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Sementara hak atas tanahnya dimiliki oleh pemegang hak atas tanah tersebut, biasanya dimiliki oleh negara, namun dapat dialihkan hak pengelolaannya kepada instansi tertentu sebagai pemegang hak pengelolaan (HPL), atau dapat juga hak atas tanah tersebut dimiliki oleh pihak-pihak tertentu sebagaimana yang tertera di sertipikat. Lahan dengan status HGB ini biasanya dikelola oleh pihak pengembang (developer), seperti perumahan atau apartemen, dan juga untuk gedung perkantoran.
Jika Anda membeli rumah, periksa terlebih dahulu status sertipikat-nya dengan menanyakan langsung ke pihak marketing. Anda dapat mencari tahu dengan bertanya langsung kepada pihak pengembang (developer) apakah setelah Anda membeli properti tersebut Anda bisa meningkatkan hak properti dari SGHB menjadi SHM. Yang tidak kalah penting adalah Anda juga harus menanyakan kepada pihak developer apakah harga yang Anda bayarkan sudah termasuk biaya dan pengurusan hak properti menjadi SHM
-
Hak Pengelolaan (HPL)
Hak Pengelolaan (HPL) berbeda dengan hak atas tanah sebagaimana Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai (HP) yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UU PA). HPL merupakan aset tanah milik negara yang dikuasakan pengelolaannya kepada badan-badan pemerintah yang ditunjuk.
Untuk status properti atau hak guna bangunan (HGB) yang dikembangkan di atas lahan dengan hak pengelolaan (HPL) sebetulnya cukup aman dan terlindungi. Namun akan sedikit menyulitkan untuk pemilik HGB saat mereka ingin memperpanjang HGB, menyewakan atau menjualnya, pemilik HGB harus mendapatkan persetujuan dari pemegang HPL dan menjalani sejumlah proses.
Di Jakarta cukup banyak proyek-proyek properti yang dibangun dengan status HGB di atas HPL. Proyek tersebut digarap pengembang-pengembang besar, sebagai contoh antara lain: Citra Towers dan Ciputra Plaza oleh PT Ciputra Residence, Springhill Royal Suites milik Springhill Group, dan The Mansion @Dukuh Golf Kemayoran oleh Agung Sedayu Group. Seluruh proyek ini berada di atas HPL yang dikelola PPK Kemayoran.
Masih ada satu pertanyaan yang sering muncul yaitu; bagaimana dengan Warga Negara Asing (WNA) yang ingin membeli properti? Apa saja syarat-syaratnya dan jenis properti apa saja yang diperbolehkan untuk dimiliki WNA, mari kita telusuri!
Syarat dan Ketentuan Pembelian Properti bagi Warga Negara Asing (WNA)
Seperti dilansir hukumonline.com, Warga Negara Asing yang diperbolehkan memiliki rumah tinggal atau hunian adalah orang yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi di Indonesia.
Perolehan rumah tunggal atau satuan rumah susun untuk dimiliki oleh Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia dapat dilakukan dengan:
- Membeli rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai atas :
1. Tanah Negara
2. Hak Pengelolaan, atau
3. Hak Milik . - Membeli satuan rumah susun di atas tanah Hak Pakai diatas tanah Negara atau Hak Pengelolaan.
Pembatasan Harga Minimum Pemilikan Rumah Bagi WNA
Kepemilikan rumah tinggal atau hunian oleh Warga Negara Asing (“WNA”) ini dibatasi. Salah satunya adalah harga rumah tinggal atau hunian. Batasan harga rumah yang boleh dibeli pun beragam sesuai dengan daerah masing-masing sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Agraria nomor: 13 Tahun 2016.
Ketentuan ini tertuang dalam Pasal 2 Permen Agraria 13/2016:
- Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2), dengan syarat merupakan pembelian baru/unit baru berupa bangunan baru yang dibeli langsung dari pihak pengembang/pemilik tanah dan bukan merupakan pembelian dari tangan kedua.
- Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), merupakan rumah tunggal atau satuan rumah susun dengan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Batasan lainnya untuk pembelian properti oleh WNA adalah harga properti. Untuk harga properti seperti apartemen yang dapat dimiliki oleh WNA dibatasi hanya yang harganya Rp5 miliar hingga Rp10 miliar. Untuk informasi detail terkait pembatasan harga properti ini, Anda dapat melihatnya pada Lampiran Peraturan Menteri Agraria Nomor: 13 Tahun 2016.
Girik
Selain legalitas dan hak atas properti seperti yang kami sebutkan di atas, masih ada satu lagi yang perlu Anda pahami yaitu Girik. Tanah girik umumnya adalah tanah yang berstatus bekas tanah hak milik adat, dan hak atas tanahnya belum terdaftar di kantor pertanahan. Biasanya lahan girik diturunkan melalui warisan dan hubungan keluarga. Seringkali surat girik digunakan sebagai penanda atau penguasaan lahan dan bisa digunakan sebagai surat untuk membayar pajak.
Jika membeli tanah atau bangunan berstatus girik, Anda harus memeriksa juga surat atau bukti penunjang lain, seperti Akta Jual Beli. Berbeda dengan SHM, tanah atau bangunan dengan surat girik tidak memiliki kepastian hukum karena tidak tercatat di Badan Pertanahan Nasional. Jika Anda terlanjur membeli property dengan girik maka sebaiknya segera mengubahnya menjadi SHM.
Akta Jual Beli
Salah satu persyaratan dari transaksi atau jual beli properti adalah dilakukan secara terang-terangan. Terang berarti transaksi ini dilakukan di hadapan pejabat berwenang yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta Jual Beli (AJB) merupakan akta otentik sebagai salah satu bukti pengalihan hak atas tanah dalam transaksi jual beli. AJB dapat dibuat untuk berbagai status hak atas tanah, baik hak milik, hak guna bangunan, maupun tanah girik.
Saat Anda tertarik membeli rumah dan bangunan lain yang surat kepemilikannya masih dalam bentuk AJB, segera lakukan pengecekan AJB tersebut ke instansi terkait untuk menghindari kasus AJB ganda karena seringkali kasus AJB ganda ini terjadi sehingga berpoternsi terjadinya sengketa hak atas tanah yang dapat membuat hak Anda atas lahan atau rumah tersebut dibatalkan oleh pengadilan karena klaim dari orang ketiga yang memiliki surat yang sama. Untuk mengetahui bedanya PPJB dan AJB, baca Sebelum Membeli Properti Pahami Dulu Fungsi PPJB dan AJB
Video Menarik Untukmu:
