Ilustrasi : Pahami Dulu Fungsi PPJB dan AJB
Berdasarkan Data Kependudukan Semester I 2020 itu, jumlah total penduduk Indonesia per 30 Juni 2020 yaitu sebanyak 268.583.016 jiwa. Hal ini membuat kebutuhan masyarakat terhadap hunian semakin meningkat, baik dalam bentuk rumah dan juga apartemen. Berbagai skema pembelian pun hadir, Anda bisa membeli secara tunai atau kredit. Untuk selanjutnya Anda harus melalui beberapa tahapan hingga serah terima rumah tersebut dengan memperhatikan aspek legalitas. Hal ini berguna untuk melindungi hak properti Anda sebagai konsumen karena permasalahan hukum konsumen pada sektor hunian masih sering terjadi.
Persengketaan tidak hanya antara konsumen dan pengembang namun sering juga melibatkan pihak ketiga perbankan dan jasa keuangan non-bank. Berbagai kasus seperti hunian berada di atas lahan ilegal, hunian tidak sesuai rencana pembangunan, hingga ketidakpatuhan bank dalam memberikan kredit perumahan. Hal ini merupakan bentuk-bentuk persoalan dalam pelanggaran hak konsumen properti.
Dilansir Hukum Online, 24 Juni 2020 Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) menyatakan menerima jenis pengaduan paling banyak dari sektor perumahan dibandingkan sektor lain. Jumlah pengaduan konsumen sektor properti juga meningkat setiap tahun. BPKN mencatat terdapat 1371 pengaduan konsumen sektor perumahan pada 2019 atau meningkat dibandingkan tahun sebelumnya dengan 520 pengaduan.
Untuk menghindari hal-hal yang tidak kita inginkan maka sebaiknya Anda memahami betul hak-hak Anda sebagai konsumen properti. Pada pasca-transaksi, seringkali terjadi insiden hak konsumen menyangkut sengketa terkait kualitas unit rumah, perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan akta jual beli (AJB) yang tidak sesuai. Insiden tidak hanya dihadapi oleh para pembeli rumah dan apartemen, insiden seperti ini juga terjadi pada konsumen rumah susun dengan masalah yang berbeda, seperti ketidakjelasan hak ruang bersama, sistem, struktur dan pola pengelolaan, hingga pembiayaan pengelolaan.
Lihat juga: Kenali Hak Properti di Indonesia
Ilustrasi: Pahami Dulu Fungsi PPJB dan AJB
Maka dari itu sebelum Anda membeli asset properti, hal mendasar yang harus Anda pahami adalah perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), dan Akta Jual Beli (AJB). Perbedaan keduanya ada pada fungsinya.
Perbedaan PPJB dan AJB
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli, sebagaimana dimaksud pada Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”). Bisa dibuat dibawah tangan maupun dibuat dengan akta Notariil. Sifat PPJB ini adalah tentang adanya kesepakatan antara Penjual dan Pembeli untuk mengadakan jual beli dengan menggunakan ketentuan-ketentuan yang dituangkan dalam substansi PPJB nya, dan bukan merupakan bukti peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Sedangkan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah bukti peralihan hak atas tanah, dan digunakan sebagai dasar untuk pendaftaran balik nama Sertipikat Hak atas tanahnya di Kantor Pertanahan, sebagaimana yang dimaksud pada pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Sehingga apabila Akta Jual Beli telah dibuat dan ditanda-tangani oleh dan antara Penjual dan Pembeli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), maka berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 8 tahun 2012, tanah dan bangunan yang berdiri diatas tanah tersebut yang merupakan obyek jual beli dalam AJB, telah beralih haknya kepada Pembeli, dan Akta Jual Beli tersebut kemudian digunakan sebagai dasar proses balik nama Sertipikat hak atas tanahnya dari penjual kepada pembeli di Kantor Pertanahan yang berwenang diwilayah obyek tanah tersebut.
Keuntungan membuat AJB
Dengan membuat AJB hak Anda sebagai pembeli properti akan terlindungi. Berikut lima keuntungan jika Anda membuat AJB di hadapan notaris, antara lain:
- Memiliki bukti peralihan hak yang sah secara hukum atas nama Bapak/Ibu sendiri.
- Akta Jual Beli adalah bukti otentik sebagai dasar proses peralihan hak yang tercatat dalam Sertipikat Hak Atas Tanah untuk didaftarkan atas nama Bapak/Ibu sendiri.
- Apabila hak atas tanah sudah terdaftar sebagai milik sendiri, maka akan lebih mudah dialihkan ke ahli waris jika ada.
- Sertipikat hak atas tanah dapat dijadikan agunan untuk pengajuan fasilitas kredit ke Bank Umum.
- Dapat mengajukan plafond pinjaman lebih tinggi berdasarkan harga tanah saat ini.
Dengan berbagai keuntungan seperti yang kami sebutkan di atas, pembuatan AJB tidaklah sulit, Anda sebagai pembeli dan penjual penjual hanya harus memenuhi syarat-syarat ini, antara lain:
Kelengkapan Dokumen dari Penjual:
- Fotokopi KTP
- Fotokopi surat nikah (jika sudah menikah)
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Sertipikat hak atas tanah
- SPPT PBB tahun terakhir dan STTS nya 5 tahun terakhir
- Fotokopi NPWP
Kelengkapan Dokumen dari Pembeli:
- Fotokopi KTP
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
- Fotokopi surat menikah (jika sudah menikah)
- Fotokopi NPWP
Setelah dokumen-dokumen yang kami sebutkan di atas lengkap, maka Anda dapat melakukan langkah-langkah Pembuatan AJB sebagai berikut;
- Pemeriksaan keaslian sertipikat ke Badan Pertanahan Nasional.
- Calon pembeli telah membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
- Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
Selanjutnya pembuatan AJB ini harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli properti atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis jika dikuasakan. Selain itu pembuatan akta juga harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi biasanya dari pegawai kantor PPAT.
Lalu berapa biaya yang harus disiapkan untuk membuat AJB? Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh final atas peralihan tanah dan bangunan pasal 4 ayat 2) dengan tarif pajak sebagaimana ditentukan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016, yaitu sebesar 2,5 % dari Nilai Peralihan/Nilai Transaksi dan pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan tarif sebagaimana yang ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009, yaitu sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP. Sedangkan untuk biaya jasa PPAT sendiri dikenakan sebesar 1% dari nilai transaksi.
Mengingat pentingnya pembuatan AJB dan sebagian besar biayanya dikeluarkan oleh pihak penjual maka tak ada alasan lagi untuk Anda menunda pembuatannya karena AJB melindungi hak Anda dalam pembelian properti.
Simak tips ini untuk memilih rumah idamanmu, Klik Disini:
Proses ini terbilang mudah bahkan beberapa developer di Indonesia cukup kooperatif dalam pembuatan PPJB dan AJB. Salah satunya developer Progress Group yang tengah menjual rumah siap huni melalui perumahan Paradise Resort dan Paradise Serpong City. Ketahui juga Siapa Pemegang Sertifikat Saat Cicilan Berjalan
Video Menarik Untukmu:
